Заполните форму






CAPTCHA
Что делать Аудит
Аудиторская компания
Публикации, статьи, актуальные консультации

Передача застройщиком городу обременений по объекту

13.06.2012
Специально для сайта www.4dk-audit.ru

1. Правовая экспертиза Инвестиционного контракта № ХХХ-00-00 о сотрудничестве в реализации инвестиционного проекта строительства двух многоэтажных жилых дома в городе Ромашково  Ромашковского района Ивановской области от 00 апреля (далее по тексту – «Контракт»).

Согласно ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст. 1 Федерального Закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – «Закон об инвестиционной деятельности») осуществляемыми в форме капитальных вложений инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РФСР», Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В соответствии с п. 2.1. Контракта предметом инвестконтракта является принятие обязательств и согласование условий распределения полученных результатов от совместной деятельности сторон по реализации инвестиционного проекта по строительству двух многоэтажных жилых домов, расположенных на улице ХХХХХХ в городе Ромашково  Ромашковского района Ивановской области. 

Из содержания ст. 10, 11, 19 Закона об инвестиционной деятельности следует, что к другим лицам, участвующим в инвестиционной деятельности, могут относиться органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. В частности, ст. 19 Закона об инвестиционной деятельности установлены следующие формы и методы регулирования инвестиционной деятельности органами местного самоуправления: установление субъектам инвестиционной деятельности льгот по уплате местных налогов, защита интересов инвесторов; предоставления субъектам инвестиционной деятельности не противоречащих законодательству Российской Федерации льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, находящимися в муниципальной собственности, расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного назначения.

Согласно п. 1 ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. В связи с этим распространено мнение о существовании договора об инвестиционной деятельности (инвестиционного договора) как самостоятельного вида гражданско-правового договора. Однако ГК РФ такого вида договора не предусматривает.

В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» также указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Соответственно, договор, называемый сторонами инвестиционным, может представлять собой гражданско-правовой договор определённого вида, являться смешанным или непоименованным в ГК РФ договором (п.п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ) в зависимости от условий, включённых в него по воле сторон.

Так как условия Контракта предполагают, что Администрация участвует в обеспечении строительства, например, путём предоставления земельного участка для строительства объекта, обеспечения необходимых мощностей по инженерному обеспечению и с условием последующего разделения созданного объекта между ним и застройщиком, такой договор можно квалифицировать, скорее, как договор простого товарищества или, во всяком случае, как не поименованный в ГК РФ договор с элементами договора простого товарищества (п. 1 ст. 1041, п. 2 ст. 1050).

Данный вывод согласуется с арбитражной практикой, так, согласно Постановлению Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2011 г. № 09АП-13412/11 инвестиционный контракт является договором о совместной деятельности (договором простого товарищества), поскольку стороны контракта обязались совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Таким образом, Инвестиционный контракт № ХХХ-00-00 о сотрудничестве в реализации инвестиционного проекта строительства двух многоэтажных жилых дома в городе Ромашково  Ромашковского района Ивановской области от 00 апреля, являясь не поименованным в ГК РФ договором с элементами договора простого товарищества, заключён с в соответствии с законодательством РФ.

Дополнительно считаю необходимым обосновать неприменение Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» при заключении Инвестиционного контракта № ХХХ-00-00 о сотрудничестве в реализации инвестиционного проекта строительства двух многоэтажных жилых дома в городе Ромашково  Ромашковского района Ивановской области от 00 апреля.

Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений (далее – размещение заказа) (ч. 1 ст. 1 Закона № 94-ФЗ).

Данным законом обязаны руководствоваться государственные заказчики и муниципальные заказчики-государственные органы, органы управления государственными внебюджетными фондами, органы местного самоуправления, казённые учреждения и иные получатели средств соответствующих бюджетов, а также бюджетные учреждения (ч. 1 ст. 4 Закона № 94-ФЗ).

В силу ч. 2 ст. 3 Закона № 94-ФЗ под муниципальными нуждами понимаются любые потребности заказчиков в товарах, работах, услугах, которые должны обеспечиваться за счёт средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников финансирования.

При этом под размещением заказа понимаются действия заказчиков по определению контрагентов с целью заключения с ними государственных или муниципальных контрактов или гражданско-правовых договоров бюджетных учреждений на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг (ст. 5 Закона № 94-ФЗ). Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что действие Закона № 94-ФЗ может распространяться или не распространяться не на строительство зданий, а на порядок заключения договора (контракта), в рамках которого это строительство будет осуществляться.

Из вышеизложенного следует, что Закон № 94-ФЗ применяется в том случае, во-первых, если поиск контрагента ведётся одним из перечисленных в этом Законе заказчиков, во-вторых, этот заказчик намерен заключить договор (контракт) одного из перечисленных в этом Законе видов: поставка, подряд, возмездное оказание услуг. При определении контрагентов по иным гражданско-правовым договорам заказчики не должны соблюдать нормы Закона № 94-ФЗ. 

Следовательно, действие Закона № 94-ФЗ на порядок заключения инвестиционного договора не распространяется.

Кроме того, арбитражные суды, рассматривая споры о том, были ли соблюдены заказчиком обязательные процедуры при заключении конкретного договора, приходят к выводу, что соблюдение предусмотренной Законом № 94-ФЗ процедуры размещения заказа необходимо в том случае, если его исполнение заказчиком должно быть произведено за счёт денежных средств соответствующего бюджета или внебюджетного источника финансирования (постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 марта 2009 г. № Ф03-537/2009, оставленное без изменения определением ВАС РФ от 5 июня 2009 г. № 6466/09). В рассматриваемой же ситуации денежных перечислений со стороны муниципального образования не предполагается.

2. В соответствии с п.1, п. 2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Одним из способов перемены лиц в обязательстве является уступка права требования, которая совершается в виде сделки.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

В соответствии с п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Согласно п. 1.1 Договора № 00-ТТ переуступки прав требования на квартиры в строящихся жилых домах по адресу: Ивановская область, Ромашковский район, город Ромашково, улица ХХХХХХ, строение №VV и №VV (далее по тексту – Договор) Цедент (ООО «А») передаёт Администрации объект «Детский сад на 00 мест» в городе Ромашково Ромашковского района Ивановской области, а Администрация передаёт Цеденту права требования на квартиры, принадлежащие Администрации, согласно инвестиционному контракту №ХХХ-00-00, от 00.00.2012.

В соответствии с п. 5. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2007 г. № 120 уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству.

Согласно п. 1.2. Договора определены условия строительства и передачи Администрации объекта «Детский сад на 00 мест» в городе Ромашково в порядке возмещения за уступку Цеденту прав требования на квартиры.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачётом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определён моментом востребования.

Следовательно, для того чтобы провести зачёт взаимных требований необходимо в Договоре указать денежную сумму (примерную), которую потратит Цедент на строительство детского сада. При этом указанная сумма может не совпадать со стоимостью передаваемых квартир – 00 000 000 руб.

Согласно Постановлению Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2010 г. № 10АП-3887/2008 в случае отсутствия в инвестиционном договоре условий уступки прав муниципального образования, необходимость оформления дополнительного соглашения к инвестиционному контракту и согласование условий уступки права требования с инвестором в случае уступки Администрацией своих прав по данному инвестиционному контракту третьим лицам не предусмотрена. Данный вывод отражается также в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2010 г. № А41-12900/08.

Таким образом, сделка по переуступке прав требования на квартиры взамен передачи Администрации детского сада соответствует действующему законодательству.

Материал, представленный в настоящей статье, предоставлен исключительно для информационных целей и может оказаться не применимым в конкретной ситуации, и не должен воприниматься как гарантия будущих результатов. За решением конкретных вопросов рекомендуем обращаться к специалистам нашей компании.
Обращаем внимание на необходимость учитывать изменения в законодательстве, произошедших после даты подготовки материала.

Все публикации