Заполните форму






CAPTCHA
Что делать Аудит
Аудиторская компания
Публикации, статьи, актуальные консультации

Формирование первоначальной стоимости недвижимости, земельного участка

02.07.2012
Специально для сайта www.4dk-audit.ru

Исходя из статьи 11 Федерального закона «О бухгалтерском учёте» и Положения по бухгалтерскому учёту «Учёт основных средств» ПБУ 6/01, утверждённого Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, первоначальная стоимость основных средств формируется путём суммирования фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление объектов, к которым наряду с иными затратами относятся суммы, уплачиваемые по договору строительного подряда.

Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются суммы:

  • уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;
  • оплаты работ по договору строительного подряда и иным договорам;
  • оплаты за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением ОС;
  • таможенных пошлин и сборов;
  • невозмещаемых налогов, госпошлины, уплачиваемых в связи с приобретением основного средства;
  • вознаграждений посреднической организации, через которую приобретено ОС;
  • иных затрат, непосредственно связанных с приобретением, сооружением и изготовлением основного средства.

В силу п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость ОС определяется как сумма расходов организации на:

  • приобретение;
  • сооружение;
  • изготовление;
  • доставку;
  • доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. 

Налоговый кодекс РФ не конкретизирует, что именно относится к расходам на приобретение (сооружение, изготовление) основного средства. В связи с этим налоговые органы нередко требуют включать в первоначальную стоимость ОС любые расходы, которые в той или иной степени связаны с приобретением (сооружением, изготовлением) данного имущества.

Однако, есть судебная практика, поддерживающая иную точку зрения. Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 22.03.2007 № А65-25799/2005-СА1-19 рассмотрена следующая ситуация. 

Организацией был заключён договор на оказание услуг по привлечению финансирования инвестиционного проекта. Уплаченное консультанту вознаграждение фирма включила в расходы.

Налоговый орган, ссылаясь на п. 1 ст. 257 НК РФ, сделал вывод, что указанные расходы, за вычетом сумм налога на добавленную стоимость, должны быть включены в первоначальную стоимость основного средства и переноситься на расходы через амортизационные отчисления в порядке ст. 259 НК РФ, поскольку указанные расходы связаны с приобретением основного средства и доведением его до пригодного для использования состояния.

Однако суд сказал, что платежи для привлечения финансирования являются оплатой консультационных услуг и относятся к прочим расходам согласно ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации.

В ст. 257 НК РФ прямо подразумеваются затраты, которые непосредственно направлены на приобретение, сооружение, изготовление, доведение до пригодного для использования состояния основного средства.

В данном же случае такими затратами являются сами средства, которые были направлены банком в качестве инвестиций. Расходы на услуги консультанта являются вторичными, – и без таких расходов основное средство могло быть использовано по своему функциональному назначению.

Таким образом, суд признал право организации единовременно списать расходы на консультационные услуги.

Аналогичная ситуация с юридическими услугами. 

Письмом Минфина России от 06.02.2012 № 03-03-06/1/70 разъясняется, что в случае, если затраты на юридические услуги непосредственно связаны с приобретением основного средства, они учитываются в его первоначальной стоимости в соответствии со ст. 257 НК РФ.

Однако, судами указывается на то, что юридические, консультационные и иные услуги учитываются в составе прочих расходов (Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2010 № КА-А40/5378-10 по делу № А40-115048/09-115-736, Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2009 № КА-А40/12070-09 по делу № А40-25182/08-129-71, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.08.2009 по делу № А32-14580/2008-3/208)

В указанных Постановлениях речь идёт, например, об оплате услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учёта (инвентаризации) объектов недвижимости. 

По мнению судов, изготовление, например, документов кадастрового учёта не является условием, необходимым для того, чтобы иметь возможность использовать основное средство по назначению, такие расходы по смыслу п. 1 ст. 257 НК РФ не являются затратами по доведению здания до состояния, пригодного к эксплуатации.

Таким образом, вопрос «какие расходы в налоговом учёте следует включить в стоимость имущества, а какие отнести на расходы», не всегда является однозначным. 

Наиболее безопасным с точки зрения налоговых рисков является вариант включения всех затрат, которые по мнению организации понесены исключительно в связи с приобретением основного средства, в стоимость объекта.  

Тем более, что из п. 4 ст. 252 НК РФ следует, что налогоплательщик самостоятельно определяет конкретную группу расходов, в которую он может включить произведенные затраты, если таковые затраты могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов.

По нашему мнению, юридическая проверка документов покупаемого объекта основных средств всё-таки неразрывно связана с его приобретением, и стоимость таких расходов будет увеличивать первоначальную стоимость имущества (как в налоговом, так и в бухгалтерском учёте).

Оплата нотариального заверения доверенности в меньшей степени связана с процессом приобретения, и на наш взгляд, её можно учесть в расходах.

Что касается открытия и ведения аккредитива, стоит обратить внимание на имеющуюся точку зрения контролирующих органов. Комиссионное вознаграждение за открытие и проведение платежей по аккредитиву, которое выражено в процентном отношении и установлено заранее, признаётся для целей налогообложения как проценты по долговым обязательствам.

Соответственно, такие затраты отражаются в составе внереализационных расходов с учётом норм, предусмотренных ст. 269 НК РФ, и в первоначальную стоимость объекта не включаются.

Подобная точка зрения, в частности, была изложена в Письмах Минфина России от 18.06.2009 № 03-03-06/1/408, 19.01.2009 № 03-03-06/1/22 (п. 1), от 05.12.2008 № 03-03-06/1/673, УФНС России по г. Москве от 13.10.2009 № 16-15/107278.

Соответственно, если вознаграждение банку за открытие и проведение платежей по аккредитиву выражено в процентном отношении и установлено заранее, то в налоговом учёте Вам следует их отражать в качестве процентов по долговым обязательствам с учётом ограничений, установленных статьей 269 НК РФ.

При этом, в бухгалтерском учёте, по нашему мнению, указанные расходы логичнее всё же включать в первоначальную стоимость приобретаемого имущества  в качестве иных затрат, непосредственно связанных с приобретением, сооружением и изготовлением основного средства. 

Проверка документов по условиям аккредитива в большей степени имеет отношение именно к самому аккредитиву, а не к покупаемому объекту, поэтому, по нашему мнению, подлежит отражению в составе Ваших текущих расходов (как в бухгалтерском, так и в налоговом учёте).

Стоит отметить, что в соответствии с ПБУ 1/2008 «Учётная политика организации» (утв. приказом Минфина России от 06.10.2008 № 106н), если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учёта, то при формировании учётной политики осуществляется разработка организацией соответствующего способа, исходя из положений по бухгалтерскому учёту, а также Международных стандартов финансовой отчётности.

В Вашей ситуации существует определённая неясность относительно включения отдельных затрат в первоначальную стоимость объекта (за исключением разъяснений контролирующих органов относительно затрат на ведение аккредитива). Поэтому Вы можете закрепить в учётной политике для целей бухгалтерского и налогового учёта перечень затрат, включаемых в первоначальную стоимость основных средств при их приобретении.

Руководитель

Консультационного отдела                                                          Левенец Н.В.

 

 

Материал, представленный в настоящей статье, предоставлен исключительно для информационных целей и может оказаться не применимым в конкретной ситуации, и не должен воприниматься как гарантия будущих результатов. За решением конкретных вопросов рекомендуем обращаться к специалистам нашей компании.
Обращаем внимание на необходимость учитывать изменения в законодательстве, произошедших после даты подготовки материала.

Все публикации