Заполните форму






CAPTCHA
Что делать Аудит
Аудиторская компания
Публикации, статьи, актуальные консультации

Сдача организацией в аренду собственных жилых помещений своим сотрудникам. Налоговые обязательства и риски

14.12.2015
Специально для сайта www.4dk-audit.ru

В соответствии с нормами гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а юридическому лицу - на основании договора аренды (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ, далее - ГК РФ и п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК РФ).

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

На основании ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

Исходя из изложенного, договор аренды и договор найма жилого помещения - это договоры имущественного найма, по которым имущество предоставляется за плату (если договор возмездный) во временное владение и пользование.

Таким образом, действующее законодательство для таких правоотношений предусматривает заключение договора найма, если жилое помещение сдается в аренду физическому лицу (ст. 677 ГК РФ) и договор аренды, если жилое помещение сдается в аренду юридическому лицу.

То есть правовая природа возмездного договора о предоставлении жилого помещения в аренду физическому лицу это договор найма. Поскольку жилье частное (не является государственной или муниципальной собственностью), то это договор коммерческого найма.

Договор коммерческого найма является договором возмездным, поскольку получение прибыли (дохода) в данном договоре является основной целью этого договора с точки зрения наймодателя.

Согласно действующему российскому законодательству бухгалтерский и налоговый учет ведется на основании условий, предусмотренных действующим договором.

Следовательно, основным фактором, влияющим на налогообложение по сделке, являются условия заключенного договора. 

Налоговые обязательства и риски

1) НДС. Услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не облагаются НДС (пп. 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ, далее - НК РФ). 

При этом коммунальные услуги и услуги по обслуживанию жилых домов не освобождаются от НДС, так как такая льгота не названа в ст. 149 НК РФ (Президиум ВАС РФ в Постановлении от 09.10.2007 N 6244/07, Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2007 по делу N А56-12400/2006). 

2) Налог на прибыль. Применение организациями цен по сделкам всегда подвергается пристальному вниманию со стороны контролирующих органов. При этом особое внимание уделяется сделкам, совершаемым между взаимозависимыми лицами.

Случаи, когда лица признаются взаимозависимыми, перечислены в ст. 105.1 НК РФ.

По общему правилу для целей налогообложения лица признаются взаимозависимыми в тех случаях, когда отношения между ними могут повлиять (п. 1 ст. 105.1 НК РФ):

  • на условия и (или) результаты совершаемых между ними сделок;
  • экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц.

В пп. 1 - 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ перечислены основания для признания лиц взаимозависимыми.

Согласно положениям НК РФ лица могут быть признаны для целей налогообложения взаимозависимыми в следующих случаях:

  • указанные лица поименованы в п. 2 ст. 105.1 НК РФ;
  • лица признали себя для целей налогообложения взаимозависимыми по основаниям, не предусмотренным п. 2 ст. 105.1 НК РФ (п. 6 ст. 105.1 НК РФ);
  • лица признаны взаимозависимыми в целях налогообложения по любым основаниям (в том числе и по таким, которые не предусмотрены в НК РФ) в судебном порядке, если отношения между этими лицами могли повлиять на цену сделки (п. 7 ст. 105.1 НК РФ).

Кроме того, работник и работодатель могут быть признаны взаимозависимыми лицами в целях налогообложения по основаниям, перечисленным в пп. 2, 4, 7, 9, 10, 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Например, когда одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению или лица состоят в брачных или родственных отношениях.

Отметим, что согласно вышеперечисленным нормам, организация и работник не являются взаимозависимыми лицами. Однако, как отмечено выше, они вправе самостоятельно признать себя взаимозависимыми лицами для целей налогообложения. Кроме того, если отношения между ними могли повлиять на результаты сделки по аренде имущества, то суд может признать организацию и работника взаимозависимыми лицами по иным основаниям, не предусмотренным п. 2 ст. 105.1 НК РФ, (п. 7 ст. 105.1 НК РФ, письма Минфина России от 01.10.2012 N 03-01-18/7-134, от 28.09.2012 N 03-01-18/7-131).

При установлении факта взаимозависимости существует риск проверки контролирующими органами цен по сделкам между этими лицами на предмет их соответствия рыночным.

Если эти сделки будут признаны контролируемыми, то налоговый контроль над ценами будет проводиться в особом порядке. Его осуществляет непосредственно Федеральная налоговая служба РФ (далее - ФНС РФ).

Критерии для признания сделок контролируемыми установлены ст. 105.14 НК РФ.

Однако сделка с взаимозависимым лицом будет являться контролируемой лишь в том случае, если она отвечает определенным условиям, поименованным в п. п. 2 и 3 ст. 105.14 НК РФ.

Например, сделка между взаимозависимыми лицами, местом регистрации, либо местом жительства, либо местом налогового резидентства всех сторон и выгодоприобретателей по которой является РФ, признается контролируемой (если иное не предусмотрено п. п. 3, 4 и 6 ст. 105.14 НК РФ) при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

1. Суммовой критерий.

Сумма доходов по сделкам (сумма цен сделок) между указанными лицами за соответствующий календарный год превышает 1 млрд. руб.

2. Сделки с полезными ископаемыми, добыча которых облагается НДПИ по налоговой ставке в процентах.

3. Сделки со специальным субъектом, применяющим особые (специальные) налоговые режимы, имеющим налоговые преференции и т.д. (пп. 3 - 7 п. 2 ст. 105.14 НК РФ) и пр.

Поэтому, заключая сделки между взаимозависимыми лицами, во избежании проверок со стороны ФНС РФ, следует учитывать критерии, по которым они могут быть признаны контролируемыми.

В сделках между взаимозависимыми лицами, не являющихся контролируемыми, нельзя устанавливать любую цену. При определении налоговой базы организациям необходимо учитывать порядок определения рыночных цен, установленный ст. 105.3 НК РФ. По мнению Минфина России и ФНС России, в случае совершения между взаимозависимыми лицами сделок, не отвечающих признакам контролируемых, в которых исчисление налоговой базы осуществляется на основании положений отдельных статей части второй НК РФ исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, контроль соответствия цен, примененных в таких сделках, рыночным ценам может быть предметом выездных и камеральных проверок. При этом в целях определения фактической цены сделки, в которой предполагается занижение суммы налога, подлежащего уплате в бюджетную систему РФ, Минфин России и ФНС России считают возможным применять методы, установленные гл. 14.3 НК РФ (письмо Минфина России от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, направлено письмом ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18615). Данное письмо размещено в базе данных разъяснений ФНС России (www.nalog.ru), и его положения являются обязательными для применения налоговыми органами при реализации возложенных на них полномочий (письмо ФНС России от 23.09.2011 N ЕД-4-3/15678).

Таким образом, при заключении сделок между взаимозависимыми лицами, даже если они не отвечают признакам контролируемых сделок, учитывая позицию Минфина России нельзя полностью исключить риск возникновения претензий налоговых органов в рамках камеральной или выездной проверки в случае установления нерыночных цен в договорах между этими лицами.

НДФЛ. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

Таким образом, при приобретении услуг у взаимозависимого лица доход в виде материальной выгоды возникает, если эти услуги проданы физическому лицу по более низкой цене, чем обычная (п. 3 ст. 212 НК РФ).

Следовательно, налоговая база в данном случае определяется как разница между ценой, по которой идентичные (однородные) услуги реализуются третьим лицам, не являющимся взаимозависимыми, и ценой их реализации физическому лицу (п. 3 ст. 212 НК РФ, письма Минфина России от 27.09.2012 N 03-04-06/6-293, от 16.06.2008 N 03-04-06-01/169). Какие-либо иные методы оценки стоимости приобретенных услуг для расчета материальной выгоды не используются. Например, к такому выводу в отношении кадастровой стоимости земельного участка Минфин России пришел в письме от 28.06.2012 N 03-04-05/3-790.

Материал, представленный в настоящей статье, предоставлен исключительно для информационных целей и может оказаться не применимым в конкретной ситуации, и не должен воприниматься как гарантия будущих результатов. За решением конкретных вопросов рекомендуем обращаться к специалистам нашей компании.
Обращаем внимание на необходимость учитывать изменения в законодательстве, произошедших после даты подготовки материала.

Все публикации