Заполните форму






CAPTCHA
Что делать Аудит
Аудиторская компания
Публикации, статьи, актуальные консультации

Налоговые риски физического лица, сдающего недвижимость в аренду

30.12.2014
Специально для сайта www.4dk-audit.ru
В ситуации, когда физическое лицо, владеющее на праве собственности объектами недвижимости, сдаёт их в аренду и получает при этом доход, у него может возникнуть риск быть признанным плательщиком НДС.

Согласно ст. 143 НК РФ плательщиками НДС являются организации, индивидуальные предприниматели и лица, признаваемые налогоплательщиками в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза. Следовательно, физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, не является плательщиком НДС.

Однако в письме Минфина России от 05.05.2014 N 03-04-05/21039 указывается на то, что если сдача в аренду недвижимого имущества отвечает признакам предпринимательской деятельности, то независимо от регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя сдача имущества в аренду будет являться предпринимательской деятельностью
Согласно п. 2 ст.11 НК РФ физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Единственным однозначным квалифицирующим признаком для определения предпринимательской деятельности в соответствии с ст.2 ГК РФ является систематическое извлечение прибыли от реализации товаров (услуг, работ). При этом системой признается совершение двух или более действий.

ФНС России в своём письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ приводит факты, свидетельствующие о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности, в том числе:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Также в этом письме указано, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, поэтому квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

Согласно письму указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.
Мероприятия налогового контроля налоговики могут провести в отношении физического лица в ходе камеральной поверки налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Кроме этого контрольные мероприятия в отношении него могут быть начаты после получения информации от арендаторов.

Однако признать деятельность физического лица, как предпринимательскую, с учётом всех выявленных обстоятельств в конечном итоге должен суд.

Так в п.4 ст.23 ГК РФ указано, что гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, с учётом положений ст.23 ГК РФ деятельность гражданина в качестве предпринимательской квалифицируется судом.

Физическое лицо всегда может воспользоваться правом, предусмотренным в п.п.12 п.1 ст.21 НК РФ, и обжаловать в суде решение налогового органа о привлечении его к налоговой ответственности за неуплату налогов в связи с признанием его деятельности предпринимательской.

В случае признания деятельности предпринимательской физическое лицо без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя признаётся налогоплательщиком в соответствии с нормами налогового законодательства, в том числе плательщиком НДС.

Данный вывод подтверждается позицией ФАС Западно-Сибирского округа, выраженной в Постановлении от 15.07.2014 по делу N А45-15762/2013.

Так указанным Постановлением отказано в удовлетворении требования признания недействительным решения налогового органа в части доначисления НДС, пени и санкций за его неуплату, поскольку налоговым органом доказан предпринимательский характер деятельности физического лица, предоставляющего в аренду имущество без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, физические лица, предоставляющие в аренду объекты недвижимости, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, всегда имеют риск быть привлечёнными к налоговой ответственности в связи с неуплатой НДС в результате признания их деятельности предпринимательской.
Материал, представленный в настоящей статье, предоставлен исключительно для информационных целей и может оказаться не применимым в конкретной ситуации, и не должен воприниматься как гарантия будущих результатов. За решением конкретных вопросов рекомендуем обращаться к специалистам нашей компании.
Обращаем внимание на необходимость учитывать изменения в законодательстве, произошедших после даты подготовки материала.

Все публикации