Заполните форму






CAPTCHA

Проверка документации застройщика участниками долевого строительства

27.10.2014
Специально для сайта www.4dk-audit.ru
Последнее десятилетие в стране было ознаменовано бурным ростом строительства недвижимости, многие граждане на сегодняшний день предпочитают приобретать заветные квадратные метры на начальных стадиях строительства объекта.

Отношения по участию в долевом строительстве представляют собой привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости  и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – «Закон»).

В тоже время широко известны проблемы так называемых «обманутых дольщиков». Поэтому чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не оказаться обманутым необходимо заранее быть готовым к тщательной и скрупулезной проверки застройщика, с которым вы намерены заключить договор долевого участия в строительстве.

Первое с чего необходимо начинать – это ознакомление с проектной декларацией. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Согласно ст. 19  Закона проектная декларация публикуется застройщиком в СМИ и/или размещается в сети Интернет не позднее, чем за 14 дней до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Именно ее и следует внимательно изучить, прежде чем подписывать договор участия в долевом строительстве.

Информация о проекте, в соответствии со ст. 21 Закона, должна содержать следующие сведения: 
1) о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации; 
2) о разрешении на строительство; 
3) о правах застройщика на земельный участок, площади земельного участка, элементах благоустройства; 
4) о местоположении строящихся домов и их описание; 
5) о количестве квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости, описание их технических характеристик; 
6) о функциональном назначении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; 
7) о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности  участников долевого строительства; 
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию; 
9) о возможных финансовых и прочих рисках и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков, а также о планируемой стоимости строительства; 
10) о перечне подрядчиков; 
11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору; 
12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства дольщиков.

Кроме того, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Информация о застройщике должна содержать такие данные как:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; 
2) о государственной регистрации застройщика; 
3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают 5% и более голосов в органе управления этого юридического лица; 
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. Должны быть указаны места нахождения объектов и сроки ввода их в эксплуатацию (как в соответствии с проектной документацией, так и фактических); 
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства; 
6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Также будет необходимо запросить сведения и документы, которые застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления, а именно:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Будучи уже участником долевого строительства Вы имеете право требовать, а застройщик обязан Вам представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта;
3) заключение экспертизы проектной документации;
4) проектную документацию со всеми изменениями и документы;
5) подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Все вышеуказанные документы  должны быть представлены Вам для ознакомления в подлинниках или надлежащим образом заверенных копиях, Вы можете попросить передать Вам простые копии. Если же застройщик отказывается предоставлять Вам какие-либо сведения и документы, то это как минимум повод задуматься о его добросовестности, поскольку действующее законодательство прямо предусматривает передачу вышерассмотренных сведений и документов лицам интересующимся и уже участвующим в долевом строительстве объекта недвижимости.
Материал, представленный в настоящей статье, предоставлен исключительно для информационных целей и может оказаться не применимым в конкретной ситуации, и не должен воприниматься как гарантия будущих результатов. За решением конкретных вопросов рекомендуем обращаться к специалистам нашей компании.
Обращаем внимание на необходимость учитывать изменения в законодательстве, произошедших после даты подготовки материала.

Все публикации